La Terza Età è una fase di cambiamenti. Le nuove necessità che questa comporta determinano il bisogno di ricevere un’assistenza idonea a vivere con serenità questa delicata fase della vita.
In ambito giuridico, ecco alcuni strumenti che ci sentiamo di consigliare a tutela della Terza Età, considerando la difficoltà per gli anziani di accedere al credito.
LA VENDITA DELLA NUDA PROPRIETÀ CON RISERVA DI USUFRUTTO O DEL DIRITTO DI ABITAZIONE
Prendiamo come esempio un caso di vita quotidiana.
I signori Giovanni e Angela, coniugi pensionati, sono proprietari dell’immobile in cui vivono ed hanno necessità di denaro per sostenere le spese quotidiane.
Francesca è interessata ad acquistare la loro casa a titolo di investimento e, per questo, è anche disposta a non averne l’immediata disponibilità, purché pagando un prezzo ridotto.
Una soluzione che può soddisfare le esigenze dei signori Giovanni e Angela è vendere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto o il diritto di abitazione, così da ottenere il denaro ricavato dalla vendita per compiere le loro attività e, allo stesso tempo, continuare a vivere nella loro casa per il resto della loro vita.
In particolare, l’usufrutto consiste nel diritto di godere del bene – vita natural durante o per un periodo di tempo stabilito di comune accordo – e delle utilità che questo può dare (es. se l’usufruttuario concede in locazione l’immobile, ne riscuoterà i canoni), utilizzandolo direttamente o concedendolo in uso ad altre persone.
Ma chi sostiene le spese relative all’immobile?
Dipende: le spese ordinarie (es. piccole manutenzioni dovute all’uso del bene) e le tasse e imposte che gravano sull’immobile (es. TARI) sono a carico dell’usufruttuario, mentre le spese straordinarie (es. rifacimento del tetto) sono a carico del nudo proprietario.
L’usufrutto cessa alla morte dell’usufruttuario o alla scadenza del termine stabilito e, in quel momento, si riunisce automaticamente alla nuda proprietà, che torna così ad essere piena.
Quando il diritto di usufrutto è costituito a favore di più persone, come nel nostro esempio a favore dei coniugi Giovanni e Angela, è possibile prevedere il diritto di accrescimento.
Cosa significa?
È molto semplice: se nulla è detto, alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota va a riunirsi alla nuda proprietà; se, invece, è previsto il diritto di accrescimento, la “parte” di usufrutto che spettava all’usufruttuario deceduto per primo andrà a favore dell’usufruttuario superstite e solo alla morte dell’usufruttuario più longevo la nuda proprietà diventerà piena.
Il diritto di abitazione consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.
Ha, quindi, un contenuto più limitato rispetto al diritto di usufrutto, in quanto non può essere ceduto né concesso in locazione e non dà diritto ai proventi derivanti dall’immobile.
In entrambi i casi il valore della nuda proprietà – e, di conseguenza, il prezzo che verrà ricavato dalla vendita – si calcola in base a valori stabiliti dalla legge che tengono conto dell’età dell’usufruttuario o titolare del diritto di abitazione e della sua aspettativa di vita: più l’età è elevata, maggiore è il valore della nuda proprietà; se l’età è più giovane, invece, la nuda proprietà ha un valore più basso.
LA DONAZIONE CON ONERE DI ASSISTENZA
Torniamo ai nostri coniugi Giovanni e Angela.
In questo caso vorrebbero donare la loro casa all’amato nipote Antonio, ma hanno una preoccupazione: “E se ci trovassimo ad aver bisogno di assistenza e non avessimo altri beni con cui farvi fronte?”.
La loro preoccupazione può essere risolta tramite un contratto di donazione modale, che può avere ad oggetto anche la sola nuda proprietà, consentendo a Giovanni e Angela di continuare a vivere nella loro abitazione.
La donazione è il contratto con cui una parte, per puro spirito di liberalità, ne arricchisce un’altra, senza ricevere nulla in cambio.
Tuttavia, è possibile per il donante prevedere a carico del beneficiario della donazione un obbligo di assistenza, che può avere il contenuto più vario a seconda delle esigenze del donante (es. tenere compagnia al donante, aiutarlo nelle attività quotidiane, etc.), purché non sia così gravoso da far venire meno la gratuità del gesto.
Il donatario, accettando la donazione, accetta anche di adempiere all’onere.
E se il donatario non rispetta i patti?
La legge prevede degli appositi rimedi per il caso di inadempimento degli obblighi contrattuali.
Innanzitutto, è possibile agire in giudizio per ottenere l’adempimento.
Inoltre, se è stato previsto nel contratto, è possibile chiederne la risoluzione per inadempimento dell’onere, ossia un rimedio diretto a porre nel nulla la donazione.
IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO
I nostri coniugi Giovanni e Angela necessitano di un prestito per sostenere spese mediche.
In questo caso potranno ricorrere ad un P.V.I., ossia un finanziamento concesso dalla banca a persone di età superiore a 60 anni per soddisfare le più varie esigenze, garantito da ipoteca su un immobile residenziale.
Quali sono le particolarità di questo tipo di finanziamento?
1) Il rimborso non è rateale, come in un normale contratto di finanziamento, ma avviene in un’unica soluzione;
2) Il soggetto che richiede il finanziamento non è tenuto a rimborsare nulla alla banca, poiché ci penseranno i suoi eredi al momento della sua morte, salvo determinati eventi (es. vendita della proprietà dell’immobile prima della morte).
Cosa succede se gli eredi non riescono a provvedere al rimborso?
Entro 12 mesi dalla morte del finanziato, gli eredi devono rimborsare il prestito; se ciò non accade, la banca può vendere l’immobile: se il prezzo che si ricava è maggiore a quanto dovuto alla banca, l’eccedenza va agli eredi; al contrario, se il prezzo ricavato dalla vendita è insufficiente a rimborsare la banca, gli eredi non devono pagare la differenza, semplicemente la banca non otterrà il rimborso integrale.
LA RENDITA VITALIZIA, IL CONTRATTO DI MANTENIMENTO, IL VITALIZIO ALIMENTARE
Ci sono ulteriori strade a disposizione dei nostri coniugi Giovanni e Angela che consentano loro di finanziare le loro esigenze durante la Terza Età.
La rendita vitalizia consentirebbe ai nostri coniugi di ottenere la prestazione periodica di una somma di denaro per tutta la durata della loro vita.
Questa prestazione può essere fornita in cambio di un bene (es. la casa di abitazione) oppure senza pretendere nulla in cambio.
È anche possibile che i nostri Giovanni e Angela abbiano necessità di prestazioni assistenziali più variegate, dall’assistenza morale (es. tenere loro compagnia) all’assistenza materiale (es. aiutarli nelle faccende domestiche).
Con un contratto di mantenimento sarebbe possibile per loro ricevere questo tipo di assistenza, per il resto della loro vita, in cambio della cessione di un bene o di un capitale.
Si tratta di un contratto largamente utilizzato proprio per la sua capacità di modellarsi sulle esigenze del beneficiario della prestazione assistenziale.
Parzialmente diverso è il contratto di vitalizio alimentare, che permette a chi ne beneficia di ricevere alimenti, alloggio, vestiario, cure mediche e, in generale, i beni di prima necessità che gli consentano di far fronte al suo stato di bisogno.
La prestazione dovuta è, quindi, più ridotta rispetto al contratto di mantenimento, in quanto limitata al soddisfacimento dei bisogni primari.